معاملات ملکی بدون سند رسمی دیگر امکانپذیر نیست؛ جزئیات قانون جدید
با اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، معاملات مشمول این قانون باید در بستر ثبت رسمی و با سند رسمی انجام شوند و در صورت ثبتنشدن، مراجع قضایی و شبهقضایی مطابق قانون امکان ترتیب اثر دادن به آنها را نخواهند داشت.
به گزارش دیدگاه نیوز، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران مازندران با اشاره به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اعلام کرد معاملات مشمول این قانون باید در بستر ثبت رسمی و به موجب سند رسمی انجام شوند. به گفته وی، در غیر این صورت، این معاملات از اعتبار قانونی لازم برخوردار نخواهند بود و مراجع قضایی و شبهقضایی نیز مطابق مقررات نمیتوانند به آنها ترتیب اثر دهند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه میگوید؟
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از جمله قوانین مهم حوزه ثبت معاملات ملکی است که اجرای آن از سال ۱۴۰۳ وارد مرحله عملیاتی شده است. بر اساس ماده یک این قانون، اعمال حقوقی مشخصی که موضوع یا نتیجه آنها انتقال مالکیت یا برخی حقوق مربوط به اموال غیرمنقول است، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند.
مطابق متن قانون، در موارد مشمول ماده یک، اسناد ثبتنشده با محدودیتهای جدی در مراجع قضایی، شبهقضایی و اداری مواجه خواهند بود و ادعاها و دعاوی مرتبط با چنین معاملات ثبتنشدهای، جز موارد استثنایی پیشبینیشده در قانون، قابل استماع نخواهد بود.
سه مسیر برای ثبت معاملات ملکی
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران مازندران سه مسیر را برای انجام معاملات در چارچوب قانون تشریح کرده است.
- ثبت قرارداد از طریق سکوهای خودکاربری و مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای انجام مراحل نهایی.
- مراجعه مستقیم طرفین معامله به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت سند.
- انجام فرایند مربوط به پیشنویس قرارداد از طریق مشاوران املاک در سامانه ثبت الکترونیک و ارسال آن برای تنظیم سند رسمی.
قانون نیز مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی را مکلف کرده است پس از مذاکرات مقدماتی، پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی منعکس کنند.
وضعیت معاملات قولنامهای
اجرای این قانون به معنای آن نیست که هر نوع نوشته یا قرارداد عادی در تمام شرایط یکسان تلقی شود؛ بلکه آثار حقوقی ثبتنشدن معامله به نوع ملک، زمان صدور سند، موضوع معامله و مقررات حاکم بستگی دارد.
بهویژه درباره املاکی که مشمول مقررات جدید هستند، خریداران باید پیش از امضای قرارداد از وضعیت ثبتی ملک و نحوه صحیح انتقال آن مطمئن شوند. سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز پیشتر درباره معاملات عادی مربوط به املاک دارای «سند سبز» هشدار داده بود.
نقش مشاوران املاک در قانون جدید
بر اساس ماده ۳ قانون، مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی پس از مذاکرات مقدماتی، وظیفه دارند پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کرده و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه ارسال کنند.
این قانون همچنین برای دسترسی مشاوران املاک و اشخاص به سامانه ثبت الکترونیک اسناد و انجام استعلامات مربوط به معاملات، سازوکارهایی را پیشبینی کرده است. آییننامه اجرایی ماده ۳ نیز نحوه درج پیشنویس قرارداد و ارتباط دلالان معاملات املاک با دفاتر اسناد رسمی را مشخص کرده است.
تکلیف املاک فاقد سند رسمی چیست؟
بخش دیگری از قانون به املاک و ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی اختصاص دارد. ماده ۱۰ قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف کرده است سامانهای برای ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت و برخی حقوق مربوط به املاک فاقد سند رسمی ایجاد کند.
در همین زمینه، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال ۱۴۰۴ اعلام کرده بود که حدود ۲۰ میلیون قطعه زمین قولنامهای در کشور وجود دارد که باید در فرایند اجرای قانون به ثبت برسند و به سند رسمی تبدیل شوند.
توصیه مهم به خریداران و فروشندگان ملک
با توجه به تغییرات ایجادشده در فرایند ثبت معاملات ملکی، خریداران و فروشندگان بهتر است پیش از انجام معامله، وضعیت ثبتی ملک و الزامات قانونی مربوط به آن را بررسی کنند و از انجام معاملات بدون اطلاع از آثار حقوقی آن خودداری کنند.
همچنین مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و استفاده از مسیرهای رسمی پیشبینیشده در قانون میتواند از بروز اختلافات ناشی از نحوه ثبت معامله جلوگیری کند. دیدگاه نیوز پیشتر نیز در گزارش پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی به الزامات قانونی این حوزه پرداخته است.
همچنین برای آشنایی بیشتر با روند اجرای قانون، میتوان به گزارش حدود ۲۰ میلیون قطعه زمین قولنامهای در دیدگاه نیوز نیز مراجعه کرد.
جمعبندی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، روند انجام بسیاری از معاملات ملکی را به سمت ثبت رسمی و استفاده از سامانههای ثبت الکترونیک هدایت کرده است. در معاملات مشمول قانون، ثبت رسمی اهمیت اساسی دارد و خریداران و فروشندگان باید پیش از امضای قرارداد، وضعیت ثبتی ملک و الزامات قانونی معامله را بررسی کنند.
نظر شما در مورد این مطلب چیست؟ نظرات خود را در پایین همین صفحه با ما در میان بگذارید. 👇
مدیر مسئول دیدگاه نیوز، کارشناس مدیریت فرهنگی و دارای سابقه ی ۱۲ ساله در هیئتهای تحریریه بیش از ۶ خبرگزاری است. وی فعال اجتماعی محیط زیست بوده، مدرس فن بیان و سخنوری و دارای مقام کشوری در شاهنامه خوانی و نقالی میباشد.
دیدگاهتان را بنویسید