انواع خیارات در قرارداد و شرایط قانونی آن

به گزارش دیدگاه نیوز، مطابق این ماده طرفین معامله نمی توانند از عمل به قرارداد سرباز زنند مگر در دو صورت: با توافق یکدیگر معامله را بر هم بزنند. که در اصطلاح حقوقی به آن اقاله گفته می شود. به یک علت قانونی معامله را فسخ کنند. منظور از علت قانونی همان خیار است.

در این مطلب به بررسی خیارات (اختیار فسخ معامله) می پردازیم. با گروه وکلای آسا همراه باشید.

معنای اصطلاحات مرتبط با خیار چیست؟

عقد: عقد یک عمل حقوقی است که بین دو یا چند شخص منعقد می شود تا یک اثر حقوقی ایجاد کند.

این اثر حقوقی می تواند انتقال مالکیت، ایجاد تعهد یا دادن اذن باشد.

عقد لازم: به عقودی گفته می شود که هیچ یک از طرفین معامله نمی توانند آن را بر هم زنند. مگر در مواردی که قانون به آنها حق فسخ معامله را داده باشد.

عقد جایز: به عقودی گفته می شود که هر یک از طرفین می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم بزند.

فسخ: فسخ یکی از راه های ارادی انحلال قرارداد است. یعنی یکی از طرفین با اراده ی خود در مورد ادامه یا پایان یافتن قرارداد تصمیم می گیرد.

خیار چیست؟

خیار در لغت به چه معناست؟

خیار در لغت به معنای اختیار، آزادی، انتخاب، چاره است. گفتیم که قاعدتا افراد باید به عقودی که با دیگران منعقد می کنند پایبند باشند. اما گاهی به دلیل وجود شرایطی قانون به افراد اجازه می دهد که از قرارداد خارج شوند و به تعهد خود عمل نکنند. به این ترتیب قانونگذار برای جلوگیری از ضرر بیشتر افراد، به آنها اختیار فسخ معامله را می دهد. این اختیار فسخ که برای فرد ایجاد می شود خیار نامیده می شود.

نکته ی مهم اینکه اعمال خیار و فسخ معامله همان طور که از نام آن مشخص است اختیاری است. یعنی فرد می تواند معامله را فسخ کند یا نکند.

تفاوت خیارات فوری و غیر فروی
تعداد خیارات در قانون مدنی:
در ماده ی ۳۹۶ قانون مدنی خیارات در ۱۰ نوع شمرده شده اند. اما عملا ۱۲ نوع خیار وجود دارد.

در بخش بعدی انواع خیارات را نام برده و توضیح می دهیم.

انواع خیارات

در کل ۱۲ نوع خیار داریم که به شرح زیر هستند:

۱- خیار مجلس:

در مورد خیار مجلس در ماده ی ۳۹۷ قانون مدنی صحبت شده است.

به طور خلاصه می توان گفت هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد هستند و از هم جدا نشده اند، می توانند معامله را با استفاده از خیار مجلس، بر هم بزنند.

مثلا علی ماشین خود را به محمد می فروشد. تا زمانی که علی و محمد از بنگاه خارج نشده و از هم جدا نشده اند، هر یک از آنها می تواند با خیار مجلس معامله را بر هم بزند.

۲- خیار حیوان:

ماده ی ۳۹۸ قانون مدنی، به خیار حیوان اختصاص دارد.

اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار می تواند تا سه روز از زمان عقد معامله را با خیار حیوان فسخ کند. البته با توجه به اینکه ثمن معامله ممکن است حیوان باشد، فروشنده هم می تواند عقد را فسخ کند. در واقع بهتر است بگوییم که هر کس در یک معامله، در ازای آنچه می دهد حیوانی می گیرد، تا سه روز از زمان عقد می تواند از خیار حیوان استفاده کند.

۳- خیار شرط:

مواد ۳۹۹، ۴۰۰ و ۴۰۱ قانون مدنی به خیارات شرط پرداخته است.

خیار شرط چیست؟

در یک معامله ممکن شرط شود که هر یک از طرفین، هر دو آن ها یا شخصی غیر از آن ها در مدت معینی حق داشته باشد معامله را فسخ کند.

به خیاری که با شرط کردن در معامله ایجاد می شود، خیار شرط گفته می شود. خیار شرط به حالت های زیر ممکن است وجود داشته باشد:

فقط برای طرف اول
فقط برای طرف دوم
برای هر دو طرف
فقط برای شخص ثالث (شخصی خارج از معامله)
برای شخص ثالت و طرف اول
برای شخص ثالث و طرف دوم
برای شخص ثالث و هر دو طرف
در خیار شرط حتما باید مدت خیار معلوم باشد. مثلا نوشته شود تا یک ماه پس از وقوع عقد. خیار شرط نمی تواند برای مدت نامحدود وجود داشته باشد. اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود، هم شرط و هم معامله باطل است.

۴- خیار تاخیر ثمن:

با وجود ۴ شرط زیر، فروشنده می تواند معامله را به استناد خیار تاخیر ثمن فسخ کند:

مبیع، عین معین یا کلی در معین باشد.
مبیع و ثمن هر دو حال باشند؛ یعنی مهلتی برای تسلیم آنها تعیین نشده باشد.
از تاریخ عقد سه روز بگذرد.
در این سه روز فروشنده مبیع را به خریدار تسلیم نکرده باشد و خریدار هم تمام ثمن معامله را نپرداخته باشد.
همان طور که گفتیم، اگر خریدار تمام ثمن و بهای معامله را بپردازد، فروشنده نمی تواند به استناد خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ کند. اگر خریدار تمام ثمن را نپرداخته باشد اما برای پرداخت ضمنی معرفی کند یا برای پراخت حواله دهد، باز هم فروشنده نمی تواند معامله را فسخ کند.

خیار تاخیر ثمن تنها در عقد بیع وجود دارد و مخصوص فروشنده است.

۵- خیار رویت و تخلف وصف:

گاهی کسی مورد معامله ندیده است و با توجه به توصیفاتی که از مال ارائه می شود حاضر به انجام معامله می شود.

مثلا علی قصد خرید اتومبیلی را دارد. سعید به او مراجعه می کند از ویژگی های اتومبیلی برای او توضیح می دهد و علی با توجه به آن اوصاف معامله را انجام می دهد. اما پس از اینکه اتومبیل را تحویل می گیرد، متوجه می شود که اوصاف گفته شده را ندارد. در این زمان علی می تواند از خیار رویت و تخلف وصف استفاده کند.

خیار رویت در چهار حالت ایجاد می شود:

خریدار مبیع را ندیده باشد.
خریدار ثمن را ندیده باشد.
فروشنده مبیع را ندیده باشد.
فروشنده ثمن را ندیده باشد.
خیار رویت مختص یک طرف نیست و برای هر یک از خریدار و فروشنده ممکن است ایجاد شود.

شاید برایتان جالب باشد که اگر کسی مال خود را ندیده باشد، اما با توصیفات دیگران حاضر به فروش شود و بعدا مشخص شود مال آن توصیفات را نداشته، می تواند معامله را فسخ کند.

مثلا علی ایران زندگی نمی کند. در همین مدت پدر او فوت می کند و باغ پدری به علی به ارث می رسد. سپس ردی به علی زنگ می زند و می گوید که باغ بی بار و بر ست و درختان آن در حال از بین رفتن هستند اگر همین الان مال را نفروشد ضرر می کند. علی بر مبنای توصیفاتی که از باغ ارائه می شود راضی به فروش می شود. اما بعد ها متوجه می شود که اتفاقا باغ در شرایط خوبی بوده و توصیفات دروغین بوده است. در این مورد علی می تواند با استفاده از خیار رویت و تخلف وصف معامله را فسخ کند.

اگر کسی مالی را قبلا دیده باشد و با اعتماد به وضعی که قبلا دیده حاضر به انجام معامله شود، اما مشخص شود مال مشخصات قبلی را ندارد، می تواند از خیار رویت استفاده کند.

۶- خیار غبن:

غبن در لغت به معنای ضرر رساندن و آسیب رساندن به دیگری است. در یک معامله، تعهدات طرفین ، کالا و عوضی که می دهند و می گیرند، باید در تعادل با یکدیگر باشند.

در روابط اقتصادی میان مردم هم این تعادل معمولا وجود دارد. مثلا هیچ کس یک گردنبند بدلی را به قیمت یک جواهر گرانبها نمی خرد. یا هیچ کس جواهر گرانبهای خود را به قیمت یک گردنبند بدلی نمی فروشد.

حال اگر کسی کالایی را با قیمت گزافی و بیشتر از ارزش آن بخرد، یا کالای خود را با قیمت ناچیزی بفروشد، از انجام معامله مغبون می شود. برای چنین شخصی اختیار فسخ معامله ایجاد می شود. این اختیار فسخ خیار غبن نام دارد.

برای آن که بتوانیم از خیارات غبن استفاده و معامله را فسخ کنیم باید شرایط زیر وجود داشته باشد:

کسی که به او زیان وارد شده، در هنگام انجام معامله از قیمت عادلانه کالای خود آگاهی نداشته باشد. اگر شخص در زمان انجام معامله از قیمت عادلانه آگاه باشد، اما معامله را انجام دهد، نمی تواند مدعی باشد که از انجام معامله مغبون شده. چون خودش به زیان خودش عمل کرده است.
مغبون باید بعد از گاه شدن از اینکه از انجام معامله مغبون شده و برای او خیار غبن ایجاد شده، فورا نسبت به اعمال آن اقدام کند.

برای مطالعه ی بیشتر به مطلب خیار غبن در سایت مراجعه کنید.

۷- خیار عیب:

گاهی اتفاق می افتد که شخصی مالی را معامله می نماید و پس از معامله متوجه می شود که مالی که خریداری نموده سالم نیست و به اصطلاح معیوب است.
در چنین مواردی قانونگذار برای تضمین حقوق متضرر از معامله، اختیار فسخی را پیش بینی نموده که به خیار عیب مشهور است.

خیار عیب تنها خیاری است که به دارنده ی آن دو اختیار می دهد.

یعنی متضرر از معامله ی مال معیوب می تواند مال را به همان شکل بپذیرد و ارش (تفاوت قیمت مال سالم و معیوب) بگیرد یا معامله را فسخ نماید.

خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی بوده و در زمان انجام معامله موجود باشد.

منظور از عیب مخفی، عیبی است که مشتری در زمان انجام معامله از وجود آن آگاه نبوده، چه این عیب واقعا پنهان باشد یا مشتری متوجه آن نشده باشد.

۸- خیار تدلیس:

تدلیس در لغت به‌ معنای کتمان کردن و پوشاندن است. در اصطلاح تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.

در واقع تدلیس نیرنگی نامتعارف است که از سوی یکی از طرفین معامله، یا با آگاهی و دستیاری او، به منظور گمراه کردن طرف دیگر به‌ کار می‌رود و او را به انجام معامله‌ای برمی‌انگیزد که در صورت آگاه بودن از آن نیرنگ، به معامله رضایت نمی‌داد.

به عبارت دیگر اگر طرف معامله می‌دانست که به‌طور مثال مورد معامله دارای این حسن نبوده و یا دارای این عیب است، اقدام به انجام معامله نمی‌کرد.

برای وقوع تدلیس دو شرط لازم است:

انجام عملیات فریبنده اعم از گفتار یا فعل فریب دادن
البته باید توجه داشت که جهت اثر بخش بودن تدلیس این شرط لازم است که عملیات فریب‌دهنده باید پیش از انجام معامله باشد تا رغبت به انجام معامله را در طرف دیگر ایجاد کند. در واقع به‌ جهت این رغبت طرف معامله، به انجام عقد رضایت دهد.

۹- خیار تبعض صفقه:

از نظر لغوی باید گفت تبعض به معنای جزء جزء شدن و صفقه نیز به معنای معامله و داد و ستد است.

در تعریف خیار تبعض صفقه می توان گفت اختیار فسخی است که در صورت باطل بودن عقد نسبت به بخشی از کالا، برای دریافت کننده ی کالا ایجاد می گردد.

به عبارت دیگر هر گاه مالی به دیگری فروخته شود و سپس به جهاتی مشخص شود که عقد بیع نسبت به بخشی از آن مال باطل بوده، خریدار می تواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ نماید و این فسخ به استناد خیار تبعض صفقه انجام خواهد شد.

زمانی که معامله نسبت به بخشی از معامله باطل باشد، شخص دو راه حل دارد:

بخش صحیح معامله را فسخ نماید.
بخش صحیح معامله را پذیرفته و بهای بخش باطل را استرداد نماید.
خیار تبعض صفقه ویژه ی بطلان عقد نسبت به بعض مبیع نیست و در هر مورد که عقد نسبت به بخشی از مورد معامله منحل شود قابل اجراست. این انحلال می تواند به صورت انفساخ، فسخ، بطلان و یا اخذ به شفعه باشد.

۱۰- خیار تخلف شرط:

ممکن است ضمن معامله شروط و تعهداتی بر عهده ی یکی از طرفین یا هر دو آنها قرار داده شود.

کسی که انجام شرط بر عهده او است، مشروط علیه و کسی که شرط به نفع او انجام می شود، مشروط له نامیده می شود.

گاهی اتفاق می افتد که مشروط علیه از انجام تعهد خود تخلف نماید. قانونگذار در میان خیارات، فسخ معامله به استناد خیار تخلف شرط را برای چنین شرایطی پیش بینی کرده است.

به طور کلی شروط صحیحی ضمن معاملات درج می شوند، یکی از سه نوع زیر هستند:

شرط صفت
شرط نتیجه
شرط فعل
حق فسخ ناشی هر یک از شروط صحیح:
شرط صفت یعنی شرطی که در مورد کمیت یا کیفیت مورد معامله می شود. در واقع ما می توانیم مقدار یا اوصاف فرعی مورد معامله را شرط نماییم. حال اگر پس از انجام معامله مشخص شود که مورد معامله اوصاف شرط شده را ندارد،کسی که شرط به نفع او شده با استناد به خیار تخلف شرط می تواند معامله را فسخ نماید.
شرط نتیجه یعنی نتیجه ی یک عقد یا یک ایقاع ضمن معامله شرط شود. مثلا ضمن عقد بیع، نتیجه ی عقد وکالت هم درج شود. حال با توجه به ماده ی ۲۴۰ قانون مدنی، اگر مشخص شود که تحقق شرط در زمان انعقاد قرارداد ممکن نبوده و یا به دلایلی انجام شرط غیر ممکن شود، کسی که شرط به نفع او شده می تواند معامله را فسخ نماید. مثلا اگر کسی ضمن عقد بیع به خریدار وکالت در انجام امور اداری و انتقال سند را بدهد و بعد مشخص شود خریدار به دلایل قانونی امکان پذیرش وکالت را ندارد، فروشنده می تواند بیع را فسخ کند.
شرط فعل یعنی انجام یا ترک عملی بر یکی از طرفین یا هر دو شرط شود. اگر ضمن عقد بیعی تعمیر اتومبیل فروشنده بر عهده ی خریدار قرار گیرد، اما خریدار از انجام تعمیرات خودداری کند، با توجه به ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی، فروشنده می تواند از طریق دادگاه خریدار را الزام به انجام تعهد نماید. اگر الزام او ممکن نبود اما انجام تعمیرات توسط شخص دیگری ممکن بود، با هزینه ی خریدار تعمیرات انجام می شود. اما اگر هیچ یک از دو راه فوق امکان نداشت، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.

۱۱- خیار تفلیس:

گاهی اموال یک شخص از بدهی های او کمتر می شود. در این موارد برای این شخص حکم افلاس یا ورشکستگی صادر می شود.

در این مورد پیشنهاد می کنیم که مطلب افلاس، اعسار و ورشکستگی را مطالعه نمایید.

مطابق ماده ی ۳۸۰ قانون مدنی، بیان می نماید که در صورتی که یکی از طرفین دچار حالت افلاس شود، طرف دیگر می تواند با شرایط زیر و با استفاده از خیار تفلیس، معامله را فسخ کند:

شخص به حکم دادگاه مفلس شناخته شود.
مبیع به مشتری تسلیم نشده باشد یا اگر تسلیم شده عین آن نزد مشتری باقی باشد یعنی تلف یا فروخته نشده باشد.
ثمن و بهای معامله پرداخت نشده باشد.
ثمن مال کلی در ذمه باشد. مانند پول.

۱۲- خیار تعذر تسلیم:

هر یک از ما در قبال فروش، اجاره و … مال خود انتظار دریافت بهایی را داریم که برای رسیدن به آن وارد معامله شده ایم و چنین انتظاری کاملا منطقی است. اما گاهی یک طرف معامله در شرایطی قرار می گیرد که نمی تواند مورد معامله را تسلیم کند و به عبارتی تسلیم مورد معامله از سوی او متعذر می گردد.

در این شرایط اجبار طرف دیگر به ماندن در معامله خلاف انصاف است. چرا که ممکن است شرایط برای تسلیم مال هیچ گاه فراهم نگردد بنابراین قانون برای جلوگیری از ورود ضرر بیشتر به چنین شخصی اجازه ی فسخ معامله را، با استفاده از خیار تعذر تسلیم داده است.

خیارات فوری:

منظور از خیار فوری، خیاری است که به محض اطلاع از وجود آن باید اعمال شود. در غیر این صورت آن خیار از بین می رود.

مطابق قانون مدنی خیارات فوری عبارتند از:

خیار تدلیس
خیار خیار رویت و تخلف وصف
خیار غبن
خیار عیب
هر یک از خیارات فوق، پس از علم به وجود آنها، باید فورا اعمال شوند. البته معیار فوریت قضاوت عرف است.

خیارات مدت دار:

خیارات مدت دار، خیاراتی هستند که برای مدت معینی پس از عقد وجود دارند و پس از سپری شدن مدت، اختیار فسخ معامله برای فرد از بین می رود.

این دسته از خیارات عبارتند از:

خیار مجلس: که از زمان انعقاد قرارداد تا زمان پایان مجلس عقد و جدا شدن طرفین از یکدیگر وجود دارد.
خیار حیوان: این خیار تنها تا سه روز از تاریخ معامله برای طرفی که در ازای مال خود حیوانی گرفته است وجود خواهد داشت.
خیار شرط: خیار شرط نیز جزو خیاراتی است که برای مدت معینی وجود دارد و پس از آن ساقط می شود. مدت خیار شرط در قانون معین نشده و به اختیار خود طرفین واگذار شده است. مدت خیار شرط نمی تواند نامحدود باشد و اگر مدت آن معین نشود هم شرط و هم معامله باطل است. مبدا محاسبه ی مدت خیار هم می تواند تاریخ انعقاد عقد یا تاریخی پس از آن تعیین شود. اما اگر مبدا مدت تعیین نشود، مدت خیار از تاریخ انعقاد عقد محاسبه خواهد شد.

خیارات مختص:

برخی از انواع خیار در تمام معاملات وجود دارند. اما برخی دیگر از آنها تنها در عقد بیع وجود دارند و در سایر عقود نمی توان چنین خیاراتی را تصور کرد. به همین دلیل به اینگونه خیارات، خیارات مختص عقد بیع گفته می شود که عبارتند از:

خیار مجلس
خیار حیوان
خیار تاخیر ثمن

خیارات مشترک:

بر خلاف خیارات مختص عقد بیع، برخی خیارات در میان همه ی معاملات مشترک هستند و تنها مخصوص نوع خاصی از عقد یا معامله نیستند.

این گروه از خیارات عبارتند از:

خیار شرط
خیار رویت و تخلف وصف
خیار غبن
خیار عیب
خیار تدلیس
خیار تبعض صفقه
خیار تخلف شرط
خیار تفلیس
خیار تعذر تسلیم

اسقاط خیارات در چه صورت امکان دارد؟

اسقاط به معنای از بین بردن، کافه به معنای همه و تمام است. در مورد خیار هم متوجه شدیم که به معنای اختیار فسخ معامله است.

طبق ماده ی ۴۴۸ قانون مدنی، سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در قرارداد شرط کرد.

در عمل ۲ رویه متفاوت نسبت به این موضوع وجود دارد:

رویه اول: در رویه قضایی، عده ای از قضات با توجه به عموم و اطلاق این ماده ی قانونی، به شرط اسقاط کافه خیارات ترتیب اثر می دهند و حق فسخی برای شما قائل نمی شوند. بنابراین ممکن است شما مال معیوبی را خریداری کرده باشید اما به علت درج شرط اسقاط کافیه خیارات ازحقوق قانونی خود برای فسخ معامله، محروم شوید.

رویه دوم: عده ای دیگر از قضات با توجه به نظرات علما ی حقوق، این شرط را در برخی خیارات موثر نمی دانند.

به نظر این عده خیار تدلیس، تفلیس و تعذر تسلیم حتی با وجود شرط کردن اسقاط کافه خیارات، زایل نمی شود. بنابراین اگر مثلا شخصی با فریب شما مالی را به شما بفروشد، برای شما امکان فسخ معامله به این علت وجود دارد حتی اگر در قرارداد شما شرط اسقاط کافه خیارات درج شده و شما آن را امضا کرده باشید.

به علاوه در خصوص خیار غبن نیز عقیده دارند اگر شخص به گمان غبن متعارف، خیار غبن خود را ساقط نماید، غبن فاحش (غبن غیر قابل چشم پوشی) ساقط نمی شود. منظور از غبن فاحش، ضرر و زیانی است که عرفا قابل چشم پوشی نباشد.

توجه کنید اگر شخصی آگاه به داشتن هر یک خیارات فوق بوده و شرط اسقاط کافه خیارات را پذیرفته باشد، بر مبنای قاعده ی اقدام (عمل بر علیه خود) عمل نموده و شرط مذکور در کلیه خیارات موثر است.

به کلی می توان گفت، قرار دادن چنین شرطی باعث ورود ضرر به طرفین و به خصوص خریداران می باشد.

احکام کلی حاکم بر کلیه خیارات که لازم است بدانید:

احکام کلی خیارات را می توان در نکات ذیل خلاصه کرد:

مطابق قانون مدنی،فسخ معامله می تواند با لفظ یا انجام یک عمل انجام شود. مثلا شما می توایند بگویید قرارداد را فسخ کردم. یا در رفتارتان چنین نشان دهید.
در رویه ی قضایی برای فسخ معامله باید ابتدا برای طرف معامله اظهارنامه ای ارسال شود و سپس دادخواستی به خواسته ی تائید فسخ معامله تقدیم دادگاه شود.
دعوای فسخ معامله یک دعوای مالی است. بنابراین هزینه ی دادرسی آن باید مطابق دعاوی مالی پرداخت شود.
اگر کسی با علم به وجود اختیار فسخ معامله، عملی انجام دهد که نشان دهنده ی رضایت او به باقی ماندن معامله باشد، تائید فعلی معامله محسوب می شود. مثلا علی با وجود آن که می داند اتومبیلی که از سهیل خریداری کرده معیوب است، آن را به رضا می فروشد.
اگر هر دو طرف معامله اختیار فسخ داشته باشند و یکی از آنها معامله را فسخ کند اما دیگری معامله را تائید کند، معامله منفسخ می شود.
اگر کسی خانه ای را از دیگری خریداری کند و بعد خانه را اجاره دهد، سپس فروشنده عقد بیع را فسخ کند، عقد اجاره فسخ نمی شود. مگر اینکه مشتری از اجاره دادن ملک منع شده باشد.

آیا خیارات به ورثه منتقل می شوند؟

هر یک از خیارات بعد از فوت به ورثه منتقل می شود. البته در مورد انتقال خیار شرط به ورثه دو نکته وجود دارد:

اگر خیار شرط به قید مباشرت به فرد داده شده باشد، به وراث او منتقل نمی شود. مثلا در مورد خیار شرط نوشته شده باشد که فقط خود خریدار می تواند آن را اعمال کند.
همان طور که توضیح دادیم، خیار شرط ممکن است برای شخصی غیر از طرفین معامله قرار داده شود. دراین صورت با فوت شخص ثالث، خیار به ورثه ی او منتقل نمی شود.