وی با اشاره به بحران آب، گفت باغهای دارای حقآبه از زایندهرود ۲۰ درصد ارزش بیشتری دارند و افت سالانه ۱٫۵ متری آب زیرزمینی شرق اصفهان، هزینه آبیاری را سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش داده است. او همچنین از تأثیر مالیات بر خانههای لوکس بالای ۳۵ میلیارد تومان بر تغییر الگوی خرید سرمایهگذاران خبر داد و راهکار «تفکیک منافع» را برای زمینهای موروثی پیشنهاد کرد. محمدی در پایان ضمن هشدار درباره غیرقانونی بودن معامله اراضی با تغییر کاربری غیرمجاز، به خریداران توصیه کرد پیش از هر قراردادی از جهاد کشاورزی استعلام بگیرند و به فروشندگان نیز یادآور شد قیمتگذاری را بر اساس میانگین معاملات منطقه انجام دهند، نه حباب روانی بازار.«بحران آب، ارزش باغ ویلاهای اصفهان را تغییر داد»
گفتگوگر: بحران آب و خشکسالی چقدر بر ارزش باغ ویلاها تأثیر گذاشته است؟ بالاخره اگر آب نباشد، نه باغ میماند و نه ویلا!
محسن محمدی:اینجا پای تخصص به میان میآید. بسیاری از همکارانم هنوز به مشتری میگویند «آب قنات دارد»، اما از عمق قنات و دبی آن در فصل تابستان اطلاعی ندارند. کارشناسی که ما به عنوان مدیر املاک نصف جهان انجام میدهیم، شامل آزمایش دبیسنجی چاه در چهار فصل سال است. ما یک چکلیست داریم: اگر باغی دارای حقآبه از زایندهرود باشد، ارزش آن ۲۰ درصد بیشتر از باغی است که فقط چاه دارد.
متأسفانه طی دو سال اخیر، سطح آب زیرزمینی در شرق اصفهان سالانه حدود ۱٫۵ متر افت داشته است. این یعنی هزینه پمپاژ برای آبیاری، هر سال ۲۰ تا ۳۰ درصد گرانتر میشود. توصیه اکید من به خریداران این است که حتماً هزینه تبدیل سیستم آبیاری به آبیاری تحت فشار (قطرهای) را محاسبه کنند؛ چراکه دولت دیگر برای باغات جدید مجوز چاه صادر نمیکند و این یک ریسک بلندمدت است.
مالیات؛ سایه سنگین بر معاملات ملکی
گفتگوگر: بحث مالیات ویلاهای لوکس و خانههای خالی چقدر معاملهها را تحتالشعاع قرار داده است؟
محمدی: موضوع بسیار داغی است. بر اساس قانون مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانههای لوکس، هر ویلا با ارزش روز بالای ۳۵ میلیارد تومان مشمول مالیات سنگین میشود. این قانون باعث شده بسیاری از سرمایهگذاران بزرگ به جای خرید یک ویلا ۲۰۰۰ متری، دو ویلا ۸۰۰ متری تهیه کنند تا از شمول مالیات خارج شوند.
نکته فنی دیگر اینکه در تنظیم قولنامه، حتماً ذکر میکنیم که مالیات نقل و انتقال سند بر عهده کیست. خیلی از فروشندگان نمیدانند که اگر ملک را کمتر از ۵ سال نگه داشته و بفروشند، باید ۲۰ درصد مالیات بر سود پرداخت کنند. یعنی اگر ملکی را ۵ میلیارد خریده و ۸ میلیارد فروخته باشد، ۶۰۰ میلیون تومان مالیات میدهد. اگر این موضوع پیشبینی نشود، بعد از تنظیم سند، خریدار درگیر اجرائیه مالیاتی میشود.
زمینهای موروثی؛ راهکار «تفکیک منافع»
گفتگوگر: برای فروش زمینهای بزرگ موروثی که بین چند ورثه تقسیم شده، چه راهکار کارشناسی دارید؟
محمدی: ما به عنوان املاک باغ و ویلای نصف جهان، کاری تخصصی انجام میدهیم که به آن «تفکیک منافع» میگوییم. اگر زمینی بین ۵ ورثه باشد، فروش کل آن ریسک دعوای خانوادگی دارد. به جای فروش نقدی و دعوای بعدی بر سر تقسیم پول، ملک را به چند بخش مجزا با دسترسی مستقل تفکیک میکنیم (با حفظ کاربری) و هر سهم را جداگانه به فروش میرسانیم. این کار نیاز به نقشهبرداری دقیق و هماهنگی با دفتر اسناد رسمی دارد. هزینه این کار حدود ۳ تا ۵ درصد ارزش ملک است، اما جلوی ۵۰ درصد اختلافات بعدی را میگیرد.
«توصیه شفاف به خریداران و فروشندگان»
گفتگوگر:چه توصیهای به خریداران و فروشندگانی دارید که امروز وارد دفتر شما میشوند؟
محمدی:به خریدار میگویم: «گرانترین بخر، اما امنترین را بخر.» یعنی اگر ملکی ۲۰ درصد گرانتر است اما سند تکبرگ و آب شهری دارد، بدون معطلی آن را انتخاب کن؛ هزینه دادرسی و مشکلات حقوقی در آینده از این ۲۰ درصد خیلی بیشتر خواهد شد.
به فروشنده میگویم: «قیمت را بر اساس میانگین معاملات سه ماه اخیر منطقه بگذار، نه حباب روانی بازار.» آقایی باغ ۸۰۰ متری را ۹ میلیارد قیمت گذاشته بود در حالی که کارشناسی ما ۶٫۵ میلیارد بود. ۸ ماه در بازار ماند و نهایتاً با فشار قسط بانکی به ۶ میلیارد فروخت؛ هم زمانش را از دست داد، هم بیشتر ضرر کرد.
«هشدار درباره تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی»
گفتگوگر: نظر شما درباره خرید و فروش اراضی کشاورزی که تغییر کاربری غیرمجاز در آنها انجام شده چیست؟
محمدی: توصیهای که بنده بهعنوان یک کارشناس قبل از امضای هرگونه قراردادی به خریداران ارائه میکنم این است که حتماً مدارک برائت املاک را بررسی نمایند. در اغلب موارد صرفاً به رویت مدارک اکتفا نمیکنیم و خریدار را ملزم به استعلام از خود جهاد کشاورزی منطقه مربوطه مینماییم، زیرا این موضوع میتواند تبعات جبرانناپذیری در پی داشته باشد، از جمله تخریب بنا و جریمههای سنگین.
نکتهای که همه خریداران محترم باید در نظر داشته باشند این است که خرید و فروش اراضی کشاورزی با تغییر کاربری غیرمجاز، اقدامی غیرقانونی، باطل و توأم با مسئولیت کیفری و مدنی است. اکیداً توصیه میشود از هرگونه معامله با چنین مواردی خودداری کنند.
گفتگوگر: آقای محمدی، نکات بسیار ارزشمندی بود. واقعاً تخصص شما نگاه مخاطب را به این شغل تغییر داد.
محمدی: از شما متشکرم. یادتان باشد سرمایهگذاری در باغ ویلا، خرید آجر و سیمان نیست؛ خرید یک سبک زندگی است و باید برای حفظ آن دقیق و کارشناسانه قدم برداشت. املاک باغ وویلای نصف جهان در حیدرآباد اصفهان، همواره آماده ارائه مشاوره تخصصی به شما عزیزان است.
نظر شما در مورد این مطلب چیست؟ نظرات خود را در پایین همین صفحه با ما در میان بگذارید. 👇
بدون نظر! اولین نفر باشید