یادواره شهدای روستای بازیاری شهرستان میناب
سقف وام خرید مسکن در تهران و کشور افزایش یافت. شورای پول و اعتبار در جلسه سه‌‌‌شنبه شب خود با تصویب سبد جدید وام مسکن از محل خرید اوراق حقتقدم تسهیلات، قدرت خرید این وام را پس از گذشت دو سال از آخرین نوبت ترمیم، بار دیگر افزایش داد. با وجود این بررسی «دنیای‌اقتصاد» از قد و وزن وام جدید مسکن حکایت از آن دارد که این وام دست‌‌‌کم در پایتخت همچنان کارآیی لازم را برای بازگشت قدرت خرید مسکن ندارد. هرچند قد وام مسکن (میزان پوشش وام از قیمت تمام‌شده ملک) تا حدودی بلندتر شده است اما وزن این وام از معاملات قابل افزایش نیست؛ چراکه اقساط این وام هیچ تناسبی با استطاعت پرداخت متقاضیان خرید مسکن ندارد و عملا یک وام در دسترس که بتواند باری از دوش خانه اولی‌‌‌ها بردارد، به شمار نمی‌‌‌آید. اقساط بیش از ۲۰میلیون تومانی وام جدید مسکن برای زوج‌‌‌های تهرانی، دریافت آن را با توجه به سطوح فعلی حقوق و دستمزد به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل می‌‌‌کند و از این محل، راهی به خانه‌‌‌دار شدن آنها گشوده نمی‌شود.
وام مسکن از محل خرید اوراق حقتقدم تسهیلات در واقع رایج‌‌‌ترین نوع وام است که برای خرید ملک توسط شبکه بانکی پرداخت می‌شود.
روال دریافت وام اوراق مسکن که سابقه پرداخت آن به حدود دو دهه می‌رسد این است که متقاضی باید به ازای هر ۵۰۰هزار تومان تسهیلات، اوراق حقتقدم را از طریق بازار سرمایه خریداری کند. این اوراق در ازای انواع خاصی از سپرده‌‌‌های بانکی به صاحبان حساب تعلق می‌گیرد و آنها اوراق مذکور را به عنوان بخشی از عایدی سپرده‌‌‌گذاری خود از طریق فرابورس به فروش می‌‌‌رسانند. به این ترتیب فرد متقاضی دریافت وام اوراق مسکن باید برای هر یک میلیون تومان وام دو فقره از این اوراق خریداری کند که با توجه به قیمت حدود ۸۰هزار تومانی این اوراق در حال حاضر، دریافت هر میلیون تومان وام مسکن اکنون ۱۶۰هزار تومان هزینه در بر دارد.
آخرین نوبت افزایش وام اوراق مسکن، شهریور ۱۴۰۰ بود. سه‌‌‌شنبه شب مصادف با ۲۳ شهریور ماه شورای پول و اعتبار سقف وام مسکن را دو برابر کرد و به این ترتیب این وام در حالت انفرادی به ۲۰۰ میلیون و در حالت زوجین به ۴۰۰ میلیون تومان تغییر کرد که قابلیت انضمام یک فقره جعاله ۸۰ میلیون تومانی در ازای خرید اوراق را نیز داشت. اما اکنون در حالی که هنوز دو سال از آخرین موعد ترمیم وام نگذشته، این شورا بار دیگر در جلسه سه‌‌‌شنبه خود سقف وام مسکن در تهران و سایر شهرهای کشور را دو برابر کرده است. دو نوبت رشد ۱۰۰ درصدی وام مسکن در فاصله کمتر از دو سال نشان می‌‌‌دهد سیاستگذار بخش مسکن نیز به این واقعیت پی برده که بدون ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن، هیچ برنامه دولتی و گلخانه‌‌‌ای دیگری که دولت برای خانه‌‌‌دار شدن فاقدان مسکن پیش‌بینی کرده است، کفایت لازم را برای به حرکت درآوردن چرخ‌‌‌های بازار مسکن نخواهد داشت.
سقف جدید وام اوراق مسکن در تهران در حالت انفرادی به ۴۰۰ میلیون و در حالت زوجین به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است که در صورت انضمام یک فقره جعاله که سقف آن هم دو برابر شده، در بهترین حالت یک زوج می‌توانند از ۹۶۰ میلیون تومان وام مسکن از محل خرید اوراق در شهر تهران برخوردار شوند. در شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰هزار نفر نیز سقف‌‌‌های انفرادی و زوجین به ترتیب به ۳۲۰ و ۶۴۰ میلیون تومان افزایش یافته و در نهایت در شهرهای کوچک دو سقف جدید برای این وام ۲۴۰ و ۴۸۰ میلیون تومان است. امکان دریافت یک فقره جعاله ۱۶۰ میلیون تومانی در صورت تمایل متقاضی چه در حالت انفرادی و چه در حالت زوجین در تمام شهرها نیز وجود دارد. به این ترتیب کف این وام که مربوط به حالت انفرادی بدون جعاله در شهرهای کوچک می‌شود، به ۲۴۰میلیون تومان رسیده است.
اما خانه اولی‌‌‌ها به عنوان گروه هدف اصلی این وام درباره کم و کیف ارزش وام مذکور دو پرسش اساسی دارند که «دنیای‌اقتصاد» در این گزارش به آن پاسخ می‌‌‌دهد. پرسش اول این است که با وام‌‌‌های جدید می‌توان هزینه خرید چند مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش داد یا به عبارتی قد وام مسکن چقدر افزایش پیدا کرده است؟ بهترین حالت قدرت پوشش وام جدید مسکن مربوط به حالت زوجین به انضمام جعاله در کشور است. در شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت سقف قابل پرداخت این وام با لحاظ جعاله ۸۰۰ میلیون تومان است که اگر هزینه خرید اوراق از آن کسر شود، با توجه به میانگین کشوری قیمت هر مترمربع مسکن که به ۲۰میلیون تومان رسیده است، قدرت پوشش این وام به طور متوسط ۳۳مترمربع خواهد بود. در تهران اما اوضاع کاملا متفاوت و وام جدید مسکن به‌رغم رشد ۱۰۰درصدی، همچنان فاقد کارآیی لازم است؛ کمااینکه برآوردها از قدرت خرید وام مسکن در حالت انفرادی پس از کسر هزینه خرید اوراق (بدون اخذ جعاله) فقط ۵ مترمربع بوده و حتی اگر هزینه خرید اوراق را از آن کسر نکنیم، باز هم ارزش اسمی این وام به بیش از ۷مترمربع نمی‌‌‌رسد. هرچند نزدیک ۶ ماه است که روند انتشار آمارهای ماهانه از نبض قیمت مسکن در پایتخت مختل شده و داده به‌‌‌روزی از میانگین دقیق قیمت مسکن در شهر تهران در دسترس نیست، اما در عین حال می‌توان از قیمت‌های پیشنهادی و قطعی معاملات صورت‌گرفته در محله‌‌‌هایی از شهر که همواره حدود قیمت واحد نوساز در آنها با متوسط شهر برابر بوده است نشان می‌‌‌دهد احتمالا میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت اکنون به حول و حوش ۷۰میلیون‌تومان رسیده است. با در نظر گرفتن این قیمت، ارزش واقعی وام زوجین به انضمام جعاله (پس از کسر هزینه اوراق) در تهران برابر با هزینه تملک ۱۲ مترمربع زیربنای مسکونی خواهد بود. بدون لحاظ هزینه خرید اوراق نیز ارزش اسمی این وام به نزدیک ۱۴مترمربع می‌رسد اما آنچه برای خانه اولی‌‌‌ها اهمیت دارد، ارزش واقعی این وام پس از کسر هزینه دریافت آن است که تقریبا دو مترمربع کمتر از این برآورد می‌شود.
مسکن و وامی که در استطاعت نیست
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پرسش مهم دیگری که ذهن خانه اولی‌‌‌ها را درباره سقف جدید وام مسکن به خود مشغول کرده این است که وزن این وام در سبد تامین هزینه خرید یک واحد آپارتمان برای آنها چقدر است یا به عبارتی آنها با توجه به استطاعت پرداخت اقساط مبتنی بر سطح درآمد خود، تا چه اندازه می‌توانند روی این وام برای خانه‌‌‌دار شدن حساب کنند؟
نرخ سود این تسهیلات ۵/ ۲۲درصد و حداکثر زمان بازپرداخت آن مثل همیشه ۱۲ سال تعریف شده است. با این حساب زوج‌‌‌های تهرانی که می‌توانند بالاترین سقف وام یعنی ۹۶۰میلیون تومان را دریافت کنند، باید ماهانه حدود ۲۰ میلیون و ۵۰۰هزار تومان قسط پرداخت کنند. البته اقساط وام جعاله ۱۶۰میلیونی پس از گذشت ۵سال به اتمام می‌رسد و پس از آن زوجین باید تا پایان سال دوازدهم ماهانه ۱۶میلیون و ۱۰۰هزار تومان بابت مانده وام مسکن قسط بپردازند. اما از آنجا که پرداختی سال‌‌‌های اول به مراتب بیشتر از قدرت بازپرداخت آنهاست، عملا امکان دریافت این وام را ندارند. در حالت انفرادی و بدون لحاظ جعاله نیز تهرانی‌‌‌هایی که این وام را دریافت می‌‌‌کنند باید معادل ماهانه ۸ میلیون تومان بابت بازپرداخت این تسهیلات، قسط پرداخت کنند و این در حالی است که حداقل حقوق کارگران در سال‌جاری با احتساب یک فرزند به حول‌و‌حوش ۸ میلیون تومان رسیده است.
با این سطح درآمد حتی امکان دریافت وام انفرادی بدون جعاله وجود ندارد، چه رسد به وام زوجین به انضمام جعاله که قسط آن از ۲۰ میلیون تومان هم فراتر می‌‌‌رود. حتی با در نظر گرفتن حقوق و دستمزدی فراتر از سطح حداقل بگیری، به عنوان مثال با لحاظ درآمد ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومانی ماهانه برای یک فرد شاغل، حتی با در نظر گرفتن اختصاص نیمی از درآمد به پرداخت اقساط وام مسکن، امکان دریافت این وام برای عموم متقاضیان مسکن در تهران وجود ندارد. این در حالی است که بر اساس استاندارد جهانی، حداکثر باید ۳۰درصد از درآمد فرد به تامین مسکن و سرپناه اختصاص پیدا کند.
تنها نقطه امیدبخش این وام برای مستاجرهای تهرانی این است که اقساط وام انفرادی خرید مسکن در حال حاضر کمتر از میانگین اجاره‌‌‌بهای ماهانه در تهران است. اما در این حالت نیز اگرچه وزن وام کار می‌‌‌کند و مستاجرها به همان ترتیبی که اجاره خانه خود را می‌‌‌پردازند، می‌توانند از عهده پرداخت اقساط وام انفرادی مسکن بر بیایند، مساله این است که قد وام کار نمی‌‌‌کند و قدرت پوشش آن فقط ۵ مترمربع است. این افراد باید برای خرید یک واحد ۵۰ مترمربعی حدود ۳ میلیارد تومان دیگر نیز مازاد بر وام مذکور تامین کنند تا بتوانند وارد بازار شوند. در حالت زوجین نیز قد وام در تهران اگرچه به ۱۴ مترمربع رسیده و نسبت به گذشته قدری بهبود پیدا کرده است، اما از یکسو این قد و قواره مطلوب خریداران مسکن نیست چراکه حداقل پوشش مورد انتظار وام مسکن که در سال‌‌‌های پیش از جهش مسکن (سال‌‌‌های ۹۵ و ۹۶) نیز وجود داشته، ۵۰ درصد از ارزش خرید یک واحد ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی است.
بنابراین وام‌‌‌های جدید تا رسیدن به کف پوشش قابل قبول قیمت مسکن هنوز فاصله زیادی دارد. از سوی دیگر وزن این وام نیز با حد مطلوب خانه اولی‌‌‌ها فاصله دارد. حتی اگر فرض کنیم وام مذکور به جای ۱۴ یا ۱۵ مترمربع، قدرت پوشش قیمت
۲۵ تا ۳۰ مترمربع را دارد، مادامی که اقساط آن از استطاعت پرداخت عموم شاغلان خارج است و جز قشر متوسط رو به بالا کسی نمی‌تواند از عهده بازپرداخت این وام بر‌بیاید، نمی‌توان روی این ابزار به عنوان زمینه‌‌‌ساز بازگشت رونق معاملات به بازار مسکن حساب کرد. به عبارت دقیق‌‌‌تر در حالت زوجین در تهران نه قد و نه وزن وام مسکن به حد معقولی نرسیده است. حتی روش‌‌‌های اعتبارسنجی رایج در شبکه بانکی نیز بعید است با توجه به سطوح متعارف فیش حقوقی و گردش مالی متقاضیان این وام، مجوز اعطای سقف تسهیلات مذکور به زوج‌‌‌های تهرانی را صادر کند.
کارآیی کشوری وام جدید مسکن
به‌گزارش «دنیای‌اقتصاد»، وضعیت وزن وام جدید مسکن در سایر شهرهای کشور قدری بهتر از پایتخت برآورد می‌شود. در مراکز استان‌‌‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰هزار نفر که سقف انفرادی و زوجین وام مسکن به‌ترتیب ۳۲۰ و ۶۴۰ میلیون تومان تعیین شده، میزان اقساط ماهانه به ترتیب شش میلیون و ۴۰۰هزار و ۱۲ میلیون و ۸۰۰هزار تومان می‌شود. همچنین در شهرهای کوچک میزان اقساط این وام در حالت انفرادی ۴میلیون و ۸۰۰هزار تومان و در حالت زوجین ۹ میلیون و ۶۰۰هزار تومان خواهد بود.
به این ارقام یک فقره قسط چهار میلیون و ۵۰۰هزار تومانی در صورت دریافت جعاله افزوده خواهد شد که مبتنی بر تقاضای خریدار قابل پرداخت است. به این ترتیب وزن وام برای متقاضیان خرید خانه در شهرهای دیگر به مراتب بیشتر از تهران است و می‌تواند زمینه‌‌‌ساز اقبال آنها به دریافت این نوع از وام باشد.
برخلاف تهرانی‌‌‌ها، متقاضیان خانه اولی در شهرهای دیگر می‌توانند هم با استفاده از این وام‌‌‌ها متراژ بیشتری را پوشش دهند و هم بین سطح درآمد آنها با اقساط این وام‌‌‌ها فاصله کمتری وجود دارد. بنابراین در مجموع وام شهرهای متوسط و بزرگ تناسب بیشتری با استطاعت پرداخت متقاضیان مسکن دارد و هر قدر در تهران دریافت این وام به رویا می‌‌‌ماند، در شهرهای دیگر می‌توان روی آن به عنوان یک وام در دسترس حساب کرد.
| دیدگاه نیوز را در شبکه های اجتماعی دنبال کنید | |||||||
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
اخباری که توسط خبر فوری منتشر می‌شوند به صورت اتوماتیک از منابع مختلف جمع‌آوری شده و در سایت دیدگاه نیوز انتشار می‌یابند. مسئولیت صحت یا عدم صحت این اخبار توسط دیدگاه نیوز تایید و یا تکذیب نمی‌شوند و این اخبار نیز دیدگاه هیئت تحریریه نمی‌باشند.
دیدگاهتان را بنویسید